一二线城市成交量回落，溢价持续走低

各地政府以“因城施策”为导向，2017年一季度。积极深化房地产调控政策。此背景下，住宅、土地市场成交量均呈现回落态势。业内分析认为，由于调控政策不时升级，未来房地产市场有望稳步回归理性，而一二线热点乡村成交量将继续走低。

住宅市场 成交量出现回落

研究院发布的最新数据显示，4日。2017年以来，一二线热点乡村调控政策升级，住宅市场成交量继续回落。据统计，今年一季度50个代表乡村商品住宅市场月均成交量在2650万平方米，同比下降约15%

一线乡村受调控影响较大，从不同级别城市来看。成交量同比降幅在各线乡村中最为突出。据统计，一线乡村一季度住宅成交面积同比下降约四成，除广州外，其余乡村同比均下降。二线乡村成交量也显著下降，但旅游型乡村成交增长明显，乡村分化加剧。核心乡村辐射圈的三线乡村成交量受调控政策影响普遍回落，其余三线乡村成交量表示稳定增长。

一季度住宅成交价格累计涨幅继续收窄。根据指数系统对100个乡村全样本调查数据显示，从价格走势来看。进入2017年，百城价格环比涨幅继续收窄，一季度涨幅较2016年四季度收窄1.28个百分点。

一季度各级乡村住宅价格涨幅分化。今年以来，成交量整体走低的同时。热点乡村房地产调控政策不时加码，新房市场价格涨幅趋缓。其中一线乡村受调控影响涨幅收窄最为显著，一季度累计上涨0.80%较去年四季度收窄1.30个百分点;二线代表乡村累计上涨2.19%较去年四季度收窄0.70个百分点。一季度三线代表乡村累计上涨2.57%各线乡村中涨幅最为突出。

整体来看，相关负责人分析认为。受去年同期高基数及政策调控影响，一季度新房成交量同比小幅下调，价格累计涨幅继续收窄。其中，一二线热点乡村新房价格涨幅明显收窄，成交量同比降幅显著，但二手房市场价格涨幅明显高于新房。同时，因去库存政策效应及核心乡村外溢影响，局部三四线乡村量价保持了稳步增长。调控继续收紧下，预计未来一二线乡村成交仍难见起色，价格整体将趋向平稳。

土地市场 溢价率持续走低

溢价率持续走低。统计数据显示，一季度土地市场同样量价齐跌。从全国土地市场来看，一季度经营性土地成交建筑面积下降至9135万平方米，同、环比明显回落，跌幅分别为12%和30%

一方面，分析认为。受春节假期因素影响，土地市场迎来一年一度的成交淡季;另一方面，年初各线城市尚在制订2017年供地计划，新晋出让地块以上年度结转土地居多，成交规模高位回落。

各线乡村均有不同程度的缩减，具体来看。受供地计划影响，一线乡村环比跌幅居前。溢价率连续两个季度回落，北上深中心城区优质宅地集体“断供”一线乡村溢价率创近年来单季度新低。与此同时，核心乡村周边的三、四线乡村土拍高温持续，佛山、惠州、漳州等多市频出高溢价地块，溢价率都在100%以上。

一季度土地平均溢价率32.5%环比减少8个百分点。地产研究中心相关负责人表示，整体来看。一方面，土地限价乡村进一步扩容，显著抑制溢价率上行空间。另一方面，热点乡村土地出让底价均有所上调，极端情况下，起拍楼板价超出区域最高单价，溢价空间有限。

各线乡村涨跌不一。一季度，从土地成交价格来看。土地成交楼板价4569元/平方米，环比下跌10%同比仍上涨43%自2016年四季度以来，土地限价乡村开始明显增多，土地价格随之步入下行通道。

其中一线乡村土地价格小幅回升，从不同类型城市来看。同、环比涨幅都在10%以内;二三四线乡村土地价格环比略有回落，但受去年同期较低基数影响，同比仍呈现正增长。

但纵观各线城市2017年供地计划，2017年房价上涨压力大的乡村要合理增加住宅用地。热点一、二线乡村增加土地供应难言乐观。以北京为例，住宅用地计划供应量同比下降49%上述地产相关负责人分析指出。

供应规模连年萎缩的情况下，该人士认为。上半年土地成交规模仍将维持在较低水平。与此同时，由于热点乡村限购、限贷持续加码，同时加强土地竞买资金监管，溢价率仍将保持低位。

未来走势 市场有望回归理性

陆续30多个乡村密集出台了楼市调控政策，3月份以来。以稳定市场预期。业内普遍认为，本轮调控表示出极强的区域联动性，更加重视利用金融方式深化乡村协同，促进市场参与各方回归理性。

中心乡村和周边乡村政策同步调控，从这一轮的调控政策来看。片区联动施策下限购限贷逐步形成相互作用，稳定市场预期，促进市场参与各方回归理性。除限购限贷外，认房又认贷”将成为各乡村调控普遍规范，例如北京对商住的严控等。

楼市调控政策的继续收紧，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。对缓解市场恐慌情绪、稳定市场预期起到立竿见影的作用。一方面，政策的收紧让购房人更加理性，恐慌、抢购的心态不再;另一方面，限购和二套认定规范收紧，使得局部购房家庭取消或延缓了购房计划，购房人群普遍陷入观望，需求明显萎缩。卖房业主惜售、跳价的现象不再”

受楼市调控继续从紧的影响，胡景晖预计。北京等热点乡村二手房市场成交量还将继续回落。随着成交量的回落，房价也将企稳，前期价格涨幅过大、总价过高的房源挂牌价和成交价都将出现回落。

未来在政策干预和市场力量的共同作用下，方面分析认为。一线乡村有望整体降温，二线热点乡村在调控进一步升级后，局部非理性需求将加速离场，三四线城市则将在去库存和控风险的博弈中继续分化。

当全国核心一二线城市“全城限购限贷”后，同策咨询研究部总监张宏伟说。楼市需求势必会外溢到其他乡村，比如一线乡村周边的三四线乡村甚至县级市，区域中心乡村周边的二三线城市，中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市等。

因城施策仍然是趋势。毫无疑问，从调控政策走向来看。已经调控的核心一二线乡村不会存在松动的机会”张宏伟说，今年楼市政策及市场亮点有可能在三四线城市，如何让三四线乡村成为全国楼市平稳发展的平衡器成为今年的重点工作”

调控政策积极深化的背景下，业内专家认为。房地产市场稳步回归理性已经是大概率事件。从不同城市看，一二线热点乡村短期市场需求缺乏，且政策力度较大，成交继续面临下行压力;而多数三四线城市在去库存政策支持下有望延续平稳增长态势。

应始终坚持去库存政策，而具备产业支撑的三四线乡村成交量价将坚持平稳态势。对于库存较高的三四线城市。需求将平稳释放。